Chcete vydražit nemovitost? Důkladně se s ní před dražbou seznamte!

V dnešní době, kdy jsou ceny nemovitostí při přímém prodeji nasazeny hodně vysoko, představují dražby nemovitostí velmi zajímavou alternativu. Obzvláště pak nedobrovolné veřejné dražby nemovitostí, při nichž dražebníkem není sám původní vlastník, ale jeho věřitel: povinný neboli dlužník má velké finanční problémy a dražba nemovitosti představuje poslední možnost, jak uspokojit věřitelovu pohledávku. Vyvolávací cena nemovitosti pak začíná na nižší částce, než je odhadní cena podle znaleckého posudku. V případě nízkého počtu účastníků dražby je zde reálná šance vydražit nemovitost skutečně výhodně. Nedobrovolné dražby nemovitostí tvoří zhruba 30 % mého portfolia.

V zájmu každého potenciálního zájemce ale je důkladně se s danou nemovitostí před začátkem dražby seznámit. Zdrojů informací je dost; více nežli při běžném přímém prodeji nemovitosti. Ze zákona je totiž nutné do dražební vyhlášky a listu vlastnictví zahrnout co nejvíce detailní popis. Seznámení s touto dokumentací se doporučuje všem potenciálním zájemcům, v zájmu jejich ochrany před případným pozdějším nepříjemným zjištěním. Jakmile totiž nový majitel po úspěšné dražbě například zjistí, že nemovitost je ve špatném technickém stavu, je pozdě vzít rozhodnutí zpět. Smlouva je totiž již podepsaná a nejde od ní již odstoupit ani požadovat jakoukoli slevu.

Následující text uvádí přehled nejběžnějších „zádrhelů“, jež dražené nemovitosti mohou obsahovat.

Chybějící nebo závadné technické vybavení

Někteří majitelé nemovitosti, kteří se topí v dluzích, se těžko vyrovnávají se skutečností, že jim je jejich dům nebo byt v podstatě odebrán a do blížící se dražby již nemohou nijak promluvit. Takový člověk nemá prostředky nebo jednoduše nechce řešit některé citelné závady na technickém stavu nemovitosti. Kromě toho se vlastník nemovitosti může rozhodnout na poslední chvíli získat finanční prostředky prodejem základních prvků, jako jsou okapy, obklady nebo vnitřní vybavení domácnosti. Ne vždy jsou tyto okolnosti podchyceny ve znaleckém posudku.

Věcná břemena

Často bývají rovněž nemovitosti zatížené jinou komplikací – může jít o zástavy (nejběžněji bankovním institucím, z důvodu hypotéky), nebo se nový vlastník nemovitosti musí vypořádat s existencí takzvaného věcného břemena. To vždy přechází při prodeji nemovitosti z jednoho vlastníka na druhého – a je jedno, jestli k prodeji došlo formou běžného přímého prodeje nebo dražby. Věcným břemenem může být např. právo dožití některého z obyvatel nemovitosti. Může to rovněž být vedení inženýrské sítě nebo spojovací cesta vedoucí přímo přes pozemek nemovitosti, ale také právo sousedů využívat některého z benefitů daného pozemku – například zdroje pitné vody ze studni, která se zde nachází.

Potenciální majitel nemovitosti se s těmito břemeny může seznámit na listu vlastnictví v katastru nemovitosti (v části B a C). Některá břemena ale zdokumentovaná nejsou, jednoduše proto, že jsou příliš „zažitá“. Na co jsou místní obyvatelé dlouhá desetiletí zvyklí, s tím může mít nový majitel nemovitosti problém.

Černé stavby

Dalším nešvarem českých domkařů bývají do katastru nemovitostí neuvedené černé stavby, jako například přístavba stodoly, garáž, kůlna, chlév a jiné typy staveb. Ne vždy existence těchto staveb zlepšuje podmínky pro užívání nemovitosti a především, po novém majiteli nemovitosti mohou úřady chtít, aby je na vlastní náklady zlikvidoval. Jako černá stavba může ale na nemovitosti figurovat i přístavek domu, v němž se nachází koupelna nebo kuchyně – pak likvidace nepřipadá v úvahu a nový majitel tedy musí vyvinout maximální úsilí, aby černou stavbu legalizoval.

Připravenost nade vše

Ačkoli detailní četba veškeré dostupné dokumentace zájemci o nemovitost poskytne hodně potřebných informací, je lepší je fyzicky danou lokalitu navštívit. Osobní prohlídka nemovitosti v doprovodu znalce z oboru rozhodně má smysl. Potenciální zájemce často zjistí, že pohled experta na technický stav nemovitosti přímo na místě se dramaticky rozchází s názorem soudního znalce a jeho posudkem. Zájemce o nemovitost se navíc sám může na místě seznámit s dalšími okolnostmi, jež by žádný úřední dokument nemohl postihnout – například jak nedaleká továrna ovlivňuje dýchatelnost vzduchu, jací jsou sousedé, jaká je dostupnost základních služeb a podobně.

Problematické znalecké posudky

Je smutným faktem, že do znaleckého posudku si lze defacto napsat cokoli. Znalci se nezřídka do předmětné nemovitosti ani nedostanou a proto „odhad“ provádí od plotu. Problematice znaleckých posudků a odhadů bude věnován některý z dalších článků.

 

 

 

 

Komentáře

Přidat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

  • Kategorie